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已签约付款的房子遭遇被“限购”了怎么办？责任由谁担？

热点房产 2021-01-11 15:25

近年来，出台限购限贷政策的城市越来越多，从北上广深等一线城市到南京、无锡、合肥这样的二三线城市，都经历过严格的楼市调控。然而，之前买过房的松了一口气，但有一批“不上不下”的人更是崩溃，他们在限购出台前缴纳了定金或签订了合同，却发现自己不凑巧地成了被“限购”群体，该怎么办？购房款能退吗？责任划分又该如何认定？

案例

去年9月，在上海工作的江某（化名）决定在杭州买房。在某楼盘选好房后，缴纳了5万元的定金，各种优惠算下来，实际的成交价格是14000多元/平方米。9月25日，江某签订了购房合同，并支付了40万元出头首付。销售人员还表示，当天不能办理网签，日后会统一办理网签。

让他没想到的是，几天后，就接到了销售人员的电话，因杭州刚出台了房产调控政策，首付需要提高到五成，要求他补足两成的首付差额。后来江某斟酌再三，向开发商提出退房的要求。经过艰难沟通，开发商同意退还首付款全额（含5万元定金）。

不仅是调控政策，一些城市的限购政策出台也让当下买房的人上不了车。

此前，买主王某（化名）看中了成都市区的一处商品房，并立即签署了《房地产买卖协议》，支付了7万元的定金。根据协议，双方应在签署协议之日起30天内办理先前的手续。但是半个月后，成都出台了“限购令”，王某恰巧属于被“限购”群体，没有资格在成都买房。无奈之下，王某只能要求取消协议并退还押金。经过双方的几次讨论，卖方最终退还了定金。

未及时网签可能房产被抵押

据了解，据目前的购房手续办理流程，大多数城市的定金合同和购房合同都是可以直接在网络系统上办理，不需要先签订纸质合同，再去办理网签手续。办理完后，系统就会自动生成网签成功的时间。只要网签时系统生成的时间，在房产调控政策出台之前，都不会都受到调控政策的任何影响。

这也就意味着，上述第一个案例中如果开发商在售楼时，按照正常操作，是不可能出现所遇到的尴尬情况。

相关律师表示，有不少房地产公司会在楼盘出售前，把楼盘先抵押给银行，来实现资金周转。如果确实因为房产公司存在抵押的情况，导致无法及时办理网签，从某种意义上来讲，这是涉嫌一房二卖的行为，购房者可向法院起诉，如果终认定一房二卖，根据相关规定，可以申请退一赔一。

那么在案例2中，付过钱的购房者遭遇“限购”该怎么办呢？

根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

也就是说，如果导致协议解除的原因是“政府政策”这种不可抗力的情形，而非购房者违约，双方当事人均可免责。因此，购房者要求解除房屋买卖协议及要求返还首付或定金，于法有据。

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